世界热消息：我们房子的出房率怎么缩水了？

• 2022-11-01 16:09:17 来源：北方网

读者来信：我们是津南区京基领墅香茗园小区二期住宅的部分业主，开发商天津京基房地产开发有限公司在销售房屋的过程中，隐瞒关键信息，损害了业主合法利益，希望相关部门对开发商这种销售行为予以规范。

(相关资料图)

我们在2015—2016年期间购买的上述小区房产，这个小区主打叠拼别墅，叠下是一层和二层，叠上是三层和四层。购买叠下房屋的业主在2018年办理产权证时发现，房屋的实际面积与合同中记载的面积出入较大，叠下房屋的房本面积普遍增加4%-8%。更让业主无法理解的是，虽然房本面积增加了，但是房屋套内面积却减小了，公摊面积大幅增加。

以其中一户业主为例，该套房屋合同约定的建筑面积是196.65平方米，其中套内面积164.08平方米，公摊面积是32.57平方米，出房率是83%。然而办理产权证时，房屋实际测量的建筑面积是203.71平方米，套内面积缩水到157.78平方米，公摊面积增加到45.93平方米，实际出房率降到77%。建筑面积增加了7.06平方米，但是套内面积却减少6.3平方米，公摊增加了13.36平方米，出房率降低6个百分点。

后经业主多方求证才得知，导致出房率降低的主要原因并不是测量误差，而是开发商在取得《建设工程规划许可证》后，对已经批复的工程规划做了设计变更，导致叠下房屋套内面积减少，公摊面积增加，出房率下降。这么重要的信息，开发商却在销售和签订合同时，都没告知业主，仍然沿用变更前的房屋面积数据。开发商的这种行为算误导吧？损害了业主的合法权益！

记者调查

记者从政府公开信息查询获悉，2014年6月2日，天津京基房地产开发有限公司从规划部门取得了香茗园二期的建设工程规划许可证，并于2016年6月2日取得香茗园二期房屋销售许可，开始销售这些房屋。

但是，众多业主提供的证据显示，该项目的设计单位曾经于2015年4月20日，做出了一项设计变更，内容是：香茗园二期住宅，各层设备平台、电梯均为消防疏散通道，为房屋公共建筑部分，为本楼服务，户室入户门以设备平台与户室之间的门为准。正是这个设计变更，导致下叠业主房本面积中套内面积减少，而公摊面积增加，从而使得出房率下降，由原合同中的83%下降到77%。而这个设计变更，开发商一直没有告知购房者。

其中一位业主表示，购房合同上的销售面积等数据（套内面积和公共分摊面积）是有严格依据的，是经过政府相关部门核准审批的，然而开发商更改设计后，并未向监管部门申请变更手续，导致购房合同上一直沿用变更前高出房率的数据。等到业主入住后，让补交房款时，业主才发现出房率早已缩水。

地产公司：否认存在欺诈行为

房地产公司为什么这么做？随后，记者多次联系开发商天津京基房地产开发有限公司，但是该公司相关负责人始终没有露面。销售前台工作人员表示，部分业主反映的收房后存在面积差的情况，公司已经了解，销售合同上的面积和房本上的面积都是由官方认定，公司不存在欺骗或者欺诈行为。并表示，会将记者的问题反映给上级领导，但是截至发稿，并未接到该公司反馈。

测绘部门：房屋现状与规划图有出入

商品房合同以及产权证上的数据为什么前后差距这么大，这些数据是怎么测绘出来的？

记者联系了负责上述项目测绘工作的天津市国土资源测绘和房屋测量中心，相关工作人员解释说，他们接受开发商的委托，为其进行商品房面积的前置测量和后置测量工作。香茗园二期商品房的前置测量工作是2015年1月份完成的，这些数据是按照开发商提供的已经批准的建筑设计图进行预测绘，这个测绘数据就是商品房销售合同中房屋面积。在建筑施工完成后，再次接受开发商的委托，对所建房屋进行实地测绘，此次测绘数据就是产权证上所列的数据。至于业主反映的两次测绘套内面积，公摊等数据不一致，主要原因是三层设备平台和电梯相关部位的面积归属问题。依据天津市房屋面积测算技术规范，预测绘按照批准的建筑设计施工图进行登记测绘，后置测绘按照房屋现状，结合房屋的变化，实地测绘，现场这些部位没有按照施工图设门，电梯也更改了设计，变为可以通往地下车库，这些部位就按照公摊进行测绘，具体到业主房本上建筑面积、套内面积就发生了相应的变化。

该工作人员表示，他们在测绘时发现，房屋现状与图纸有部分出入，二期项目三楼位置没有按照规划设计图设置门。

规划部门：上述变化并未申请设计变更

工程图纸是否做过相应的修改？津南区规划部门表示，经查询，2014年6月2日，天津京基房地产开发有限公司从规划部门取得了香茗园二期的建设工程规划许可证，截止到规划竣工验收，该公司并未就上述内容申请设计变更。那么既然没有申请设计变更，业主收房时的房屋现状与设计图纸不符，为什么还能通过设计规划部门的建设工程规划竣工验收？相关工作人员解释，规划部门只负责验收建筑主体结构，主体结构无拆改，就可以通过验收。至于该房屋是否符合交房标准，这需要后续部门把关。

住建部门：施工图纸没找到

随后，记者又联系了津南区住建部门，津南区住房和建设综合行政执法支队相关工作人员表示，住建部门负责建设工程施工质量、安全生产和文明施工的监督管理。对于开发商未严格按照审批的图纸施工，并通过竣工验收的情况，执法支队将做进一步调查。并尽快调取审批的施工图纸，去现场核查该小区是否存在未按照图纸施工的情况。

截至发稿前，该支队相关工作人员以未找到审批的施工图纸为由，尚未到现场调查此事。

对于该小区未按照图纸施工，却能顺利通过竣工验收，并办理交房手续的现象，本报将持续关注。（津云新闻编辑刘颖）

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